De hypotheekrente aftrek nog eens op een rijtje
Over de hypotheekrente aftrek is de afgelopen tijd veel te doen geweest in het licht van de tweede kamer verkiezingen. De Staatssecretaris van Financiën heeft in een recent besluit nog eens wat nieuwe aftrekmogelijkheden en - onmogelijkheden op een rijtje gezet.
Gemengde leningen. Er is sprake van een gemengde lening als een deel van een lening ziet op de financiering van de eigen woning en een deel op bijvoorbeeld consumptieve bestedingen. Als een deel van zo'n lening wordt afgelost, is het de vraag op welk deel nu feitelijk is afgelost? Aangezien alleen de rente op een eigen woninglening aftrekbaar is, is de toerekening fiscaal van groot belang.
Goedgekeurd is nu dat u zelf mag kiezen op welk deel de aflossing ziet. Deze keuze moet u dan kenbaar maken in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin u afgelost heeft.
Er ontstaat ook een gemengde lening als een deel van de eigen woning niet langer als eigen woning wordt gebruikt, bijvoorbeeld bij de verhuur van een deel van de eigen woning. Het deel van de lening dat ziet op het verhuurde deel is dan eigenlijk geen eigen woninglening meer en dus is de rente daarover niet aftrekbaar.
Goedgekeurd is nu dat de toerekening van een deel van de lening niet pro rata hoeft, maar mag gebeuren aan de hand van de aankoopprijs van de woning. De Staatssecretaris geeft ter verduidelijking ook een voorbeeld:
Voorbeeld. Uw woning is gekocht voor € 420.000, terwijl de eigen woningschuld € 300.000 bedraagt. Als nu 1/3e deel van de woning naar box 3 gaat, dan is de resterende eigen woningschuld niet 2/3e deel van € 300.000 = € 200.000 (pro rata berekening), maar 2/3e deel van € 420.000 = € 280.000! Toch weer een extra renteaftrek over € 80.000.
Verbouwingsdepot. Als u de verbouwing van uw eigen woning financiert, dan wordt hier vaak een verbouwingsdepot voor geopend, waar de geleende gelden rentedragend op worden weggezet tot ze nodig zijn voor de (veelal gefaseerde) betaling van de verbouwingskosten. De rente op de lening is dan aftrekbaar, maar moet worden gesaldeerd met de ontvangen rente op het verbouwdepot.
Goedgekeurd is nu dat gedurende de eerste zes maanden geen saldering van de twee rentes hoeft plaats te vinden. De rente van de lening is dan dus volledig aftrekbaar. Als er na zes maanden nog geld op het verbouwdepot staat, moet de rente daarover vanaf dat moment wel gesaldeerd worden met de rente op de lening. Als er na voltooiing van de verbouwing of na twee jaar nog een leningdeel over is dat niet is aangewend voor de verbouwing, dan 'verhuist' dat deel opndat moment naar box 3, zodat de rente daarover niet langer aftrekbaar is.
Let op. Bovenstaande goedkeuring geldt alleen voor verbouwingen en niet voor nieuwbouw!
Herbesteding. Het kan voorkomen dat u een bestaande eigen woningschuld gaat gebruiken voor de aankoop van een nieuwe eigen woning. In principe is dan niet voldaan aan het zogenaamde 'oogmerkvereiste' welke eist dat de lening moet zijn aangegaan met het oog op de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Het zogenaamde causaal verband tussen het aangaan van de lening en de nieuwe eigen woning ontbreekt dan.
Goedgekeurd is nu dat bij een directe herbesteding van een eigen woningschuld voor de aankoop, onderhoud of verbetering van een andere eigen woning, deze oude eigen woningschuld blijft aangemerkt als een eigen woningschuld. Met andere woorden: u hoeft niet eerst de lening af te lossen en voor hetzelfde bedrag een nieuwe lening op te nemen welke dan wel kwalificeert, met alle extra bijkomende (bank)kosten van dien.
Zonnepanelen. De rente op de financiering van zonnepanelen ten behoeve van de eigen woning zijn aftrekbaar als de zonnepanelen deel uit gaan maken van de eigen woning. Dit is het geval als de panelen 'onroerend' worden. Hiervan is sprake als ze duurzaam met de woning zijn verenigd, doordat de zonnepanelen naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven.
Dit betekent dat zonnepanelen welke los op het dak worden gelegd of welke met vier schroeven worden vastgedraaid niet als onroerend kunnen worden bestempeld. De rente op de financiering van dit soort panelen is daarmee niet aftrekbaar.
Als u een subsidie heeft ontvangen voor de aanschaf van de zonnepanelen, dan hoeft u daar geen rekening mee te houden. De rente blijft (mits voldaan aan het bovenstaande) volledig aftrekbaar.
Bij de aanschaf, verbetering of onderhoud van uw eigen woning, zijn er vele financieringssituaties denkbaar. Lees hierboven of u wellicht op basis van nieuwe goedkeuringen eventueel toch recht heeft op hypotheekrente aftrek.
