Verkoop grond van DGA aan zijn BV wordt belast
Een man heeft een aan zijn woning grenzend stuk grond gekocht en na een aantal jaren aan zijn BV verkocht. De inspecteur vindt dat de BV een te hoge koopprijs aan de man heeft betaald en dat er sprake is van een bevoordeling van de man door de BV. De inspecteur heeft tevens een boete aan de man opgelegd. Wat zegt de rechter hierover?
Wat was het geval?
Grondaankoop. De man heeft in 1999 een stuk grond achter zijn woning gekocht voor € 907.500. Op dat moment was het volgens het bestemmingsplan mogelijk om op deze grond te bouwen. Door een gemeenteraadsbesluit werd in 2001 een stokje gestoken voor deze bebouwingsmogelijkheid.
Eind 2001 verkoopt de man vervolgens de economische eigendom aan zijn BV voor € 1.450.000.
Hij laat deze transactie vervolgens zo verwerken in zijn aangifte inkomstenbelasting en de aangifte vennootschapsbelasting, welke verzorgd worden door een gerenommeerd belastingadvieskantoor. De inspecteur corrigeert vervolgens de aangifte inkomstenbelasting van de man op enkele punten, maar niet met betrekking tot deze grondtransactie. De aangifte vennootschapsbelasting wordt onverkort gevolgd.
Wat zegt de inspecteur?
Taxatie. De inspecteur besluit vervolgens in 2007 een taxateur te sturen om te bepalen wat de waarde is van de in 2001 aan de BV verkochte grond. Deze concludeert dat de waarde van de verkochte grond slechts € 155.000 bedroeg op moment van verkoop in 2001.
Voor het verschil tussen de € 1.450.000 en € 155.000 (€ 1.295.000) concludeert de inspecteur tot een 'uitdeling' (bevoordeling van de man door de BV) en wordt door hem een navorderingsaanslag opgelegd, met een boete van 25%.
Wat vindt de rechter?
Waardering. Allereerst geeft de rechter aan dat het de inspecteur is die aannemelijk moet maken dat de door de man gehanteerde prijs voor de verkoop aan de BV te hoog is. De taxatie waar de inspecteur mee komt, legt de rechter terzijde, aangezien daar de grond getaxeerd is naar waarde als bosgrond. De man geeft aan helemaal geen taxatierapport te hebben laten maken voor de overdracht aan de BV, omdat "hij dat niet nodig vond".
De rechter concludeert hierbij dat hij het aannemelijk acht dat de waarde van de grond lager was dan de door de man bedongen overdrachtsprijs. Niet zo laag als de inspecteur stelt, maar bij gebrek aan (deugdelijke) taxatierapporten, schat de rechter de waarde op € 500.000. Dit sluit aan bij de WOZ-waarde van de grond per 1 januari 2003 van € 517.000.
Bevoordeling. Nu de rechter heeft beslist dat het aannemelijk is dat de grond minder waard is, moet er eerst nog voldaan zijn aan een ander vereiste om het verschil tussen de overdrachtsprijs en de lagere waarde te kunnen belasten als een uitdeling. De inspecteur moet namelijk ook aannemelijk maken dat de BV en de man zich ervan bewust waren dat er een bevoordeling was van de man in zijn hoedanigheid als aandeelhouder.
Uitdeling. Volgens de rechter is ook aan dat vereiste voldaan. De man heeft namelijk zelf verklaard de grond te hebben gekocht in 1999, vanwege de mogelijkheid van de bebouwing. Door het schrappen van deze bebouwingsmogelijkheid door de gemeente, moet het voor de man duidelijk zijn geweest dat dit een grote waardedrukkend effect had. Het is daarom vreemd dat de grond vervolgens verkocht wordt aan de BV voor een waarde die zelfs nog hoger is dan de aankoopwaarde in 1999 toen er nog gebouwd mocht worden. Ook de BV moet hiervan op de hoogst zijn geweest.
De rechter concludeert daarom dat de inspecteur aannemelijk gemaakt heeft dat er sprake is van een belaste uitdeling. De inspecteur heeft bij de zitting vervolgens aangegeven dat de helft van de uitdeling tot het inkomen van de man gerekend moet worden, zodat uiteindelijk dit belast wordt.
Boete. Wat betreft de hoogte van de boete beslist de rechter dat de 25% boete in principe terecht is, maar dat deze met 10% verlaagd moet worden vanwege de lange duur tussen de aankondiging van de boete en de feitelijke oplegging.
Ons commentaar.
Zakelijk. Bij transacties tussen een DGA en zijn BV moet er altijd zakelijk gehandeld worden. Als u dit bewust niet doet, kan de inspecteur stellen dat er sprake is van een bevoordeling. Als dit een bevoordeling is van de BV, spreken we van een informele kapitaalstorting. In bovenstaande situatie is er echter sprake van een bevoordeling van de aandeelhouder en spreken we van een uitdeling.
Tip. Bij onroerende zaaktransacties of bij grote belangen, is het altijd raadzaam om een taxatierapport op te laten stellen door een daartoe bevoegde deskundige. Een rechter zal hier namelijk altijd eerder bij aansluiten dan bij een eigen schatting. Had de man in bovenstaande situatie wel een goed taxatierapport gehad, dan was de kans groot geweest dat deze door de rechter gevolgd was, nu het rapport van de inspecteur eigenlijk niet volstond.
Als u zaken aan uw BV verkoopt, moet u opletten dat u zakelijk handelt. De inspecteur kan u namelijk een aanslag opleggen als u zichzelf bevoordeelt.
