Lagere WOZ-waarde door kettingbeding.
Aan een B.V. werd door de gemeente over verschillende jaren een beschikking voor de WOZ-waarde uitgereikt ter zake van een bedrijvencomplex dat de B.V. bezit. Volgens de B.V. waren de op deze beschikkingen vermelde waarden te hoog. De discussie leidt uiteindelijk tot een gang naar de rechter. Wat zei de rechter?
Wat was het geval?
Kettingbeding. Het bedrijvencomplex is bestemd voor beginnende ondernemers. In de akte van levering van de grond is een beding opgenomen waarin, is bepaald dat de grond alleen voor een bedrijvencomplex mag worden gebruikt ten behoeve van ondernemers die niet eerder dan vijf jaar geleden met hun onderneming zijn gestart. Per ondernemer mag niet meer dan 150 m2 ter beschikking worden gesteld en de verhuur mag niet langer duren dan 5 jaar.
Deze bepaling moet bij verkoop van de grond en het complex verplicht worden opgelegd aan de koper. Daardoor is er sprake van een zogenaamd kettingbeding.
Geen rekening mee. De gemeente heeft bij de bepaling van de WOZ-waarde van het complex geen rekening gehouden met dit kettingbeding, omdat het volgens haar in dit geval niet waardedrukkend is.
Wat vindt de rechter?
Beperkend. Doordat het kettingbeding geldt voor elke eigenaar, ongeacht welke persoon dat is, vindt de rechter dat het beding beperkend werkt voor een eigenaar. Daarmee zal een potentiële koper niet bereid zijn om een even hoge prijs te betalen voor het complex als voor een zelfde onroerende zaak zonder die beperkingen.
De gemeente brengt hiertegen in verweer dat het beding er weliswaar op zit, maar dat hier feitelijk geen uitvoering aan wordt gegeven door de B.V. Onderzoek bij de Kamer van Koophandel toonde namelijk aan dat sommige huurders al langer dan 5 jaren ingeschreven zijn en dus geen starter meer zijn in de zin van het kettingbeding. Verder wordt naleving van het beding ook niet afgedwongen, zodat er in feite geen echte beperking is en daarmee dus geen waardedrukkende factor.
De rechter verwerpt echter dit verweer, aangezien het niet naleven van het beding niets zegt over de prijs welke de “meestbiedende koper” bereid is te betalen in geval van een beperkend kettingbeding.
Waardebepaling. De gemeente heeft daarmee aldus de waarde van het complex niet goed vastgesteld. De door de B.V. gestelde lagere waarde vindt de rechter echter ook niet goed bepaalt. De B.V. heeft namelijk geen taxatie van het complex laten uitvoeren en heeft evenmin gegevens overgelegd van marktwaarden van vergelijkbare panden.
De B.V. is uitgegaan van de waardebepaling ten behoeve van de aangevraagde financiering van een aantal jaren terug en heeft deze “oude” waarde herleid naar de nieuwe waarde van € 3.800.000. Gemakshalve heeft de B.V. deze waarde aangehouden voor de waardepeildata 1999, 2003 en 2008.
De rechter gelooft echter niet dat de waarde in al die jaren hetzelfde is gebleven en verwerpt daarmee ook de door de B.V. gestelde waarde. Omdat nu zowel de gemeente als de B.V. geen deugdelijke waardering van het complex hebben uitgevoerd, stelt de rechter de waarde zelf vast, waarbij ze qua waarde tussen de door partijen gestelde waarden uitkomt.
Voor wat betreft het verweer van de B.V. dat er nog sprake is van bodemverzakking en daarmee ook een waardedrukkende factor, geeft de rechter aan dat daarmee nu reeds voldoende rekening is gehouden.
Ons commentaar.
Marktprijs. Voor de bepaling van de WOZ-waarde moet uitgegaan worden van de waarde in vrije staat, rekening houdend met eventuele waardedrukkende factoren als bodemverontreiniging, ongunstige ligging en zoals uit bovenstaande uitspraak blijkt, ook beperkende bedingen.
De waarde in vrije staat wordt bepaald door de prijs welke de meestbiedende koper bereid zou zijn te betalen bij een verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Deze definitie in ogenschouw nemend is het ons inziens terecht dat de rechter ook rekening houdt met het in de akte opgenomen kettingbeding, waar een beperking in gebruik mee geregeld is. Het is nu eenmaal zo dat een koper hiervoor minder betaalt dan voor een onroerende zaak waar geen beperking op rust.
Tip. Ten aanzien van de waardebepaling is het in dit soort discussies altijd verstandig een taxatie door een daartoe bevoegde deskundige te laten maken. Als deze deskundige op een zelfde waarde als de B.V. was uitgekomen, dan zou dit waarschijnlijk door de rechter wel gevolgd zijn. De rechter is immers zelf ook geen taxateur en hecht daarom wel waarde aan een officiële taxatie.
Als er een beperkend beding rust op het gebruik van uw pand of grond, dan heeft dit beperkend beding vaak een waardedrukkende werking voor uw WOZ-waarde. Kijkt u dan eens goed of uw gemeente daar voldoende rekening mee heeft gehouden.
